Professionele instructies van een makelaar over het openen van een makelaarskantoor, met praktische voorbeelden.
De wens om voor zichzelf te werken is net zo natuurlijk als het verlangen om frisse lucht in te ademen. U gaat ermee akkoord dat financiële vrijheid krijgen, uzelf beheren en niet voor iemand werken, niet alleen prestigieus is, maar al noodzakelijk als u in welvaart wilt leven. Daarom is het niet verrassend dat veel mensen ernaar streven om een bedrijf te starten en vaak kiezen voor onroerend goed als hun werkterrein. U moet echter in staat zijn om uw onroerend goed bedrijf zodanig te organiseren dat het geen failliet bedrijf of een dergelijk klein agentschap wordt dat klanten de naam niet eens zullen kennen.
In het artikel zullen we u vertellen in de vorm van stapsgewijze instructies voor het correct openen van een makelaarskantoor en het correct organiseren van het werk van een makelaarskantoor, dat u in de toekomst zal helpen om een vast inkomen te krijgen.
Voor de opening van het kantoor zijn niet zo veel documenten nodig. Aangezien het verlenen van licenties is afgeschaft, moet u:
Natuurlijk, als u een lening neemt om een bedrijf te starten, heeft u een bedrijfsplan, een bewijs van uw inkomen en de beschikbaarheid van passend onderpand voor leningen nodig. Het moet meteen worden opgemerkt: banken zijn zeer terughoudend in het verstrekken van leningen aan agentschappen, aangezien de vastgoedsector vrij lange investeringen vereist. Een bank kan geen risico's nemen, het is onaanvaardbaar voor kredietinstellingen, dus u moet zwaarwegende argumenten geven voor het verkrijgen van een financiële lening. Maar registratie, het verkrijgen van een lening - alleen het topje van een gigantische gletsjer genaamd "onroerend goed".
Hoe te beginnen met het openen van een makelaarskantoor: kantoor, team of..
Het eerste dat u als manager moet doen, is prioriteiten voor uzelf identificeren en de juiste accenten leggen. Het is noodzakelijk om dit duidelijk te begrijpen: binnen zes maanden zult u veel geld investeren in de promotie van uw hoofdkantoor. Het succes of falen van uw bedrijf hangt af van hoe goed u zich in de eerste maanden ontwikkelt. Als er aanvankelijk een verkeerde berekening wordt gemaakt, gaat uw idee fout.
De wereld van onroerend goed is onstabiel, het kan worden vergeleken met een enorm mechanisme: het is noodzakelijk struikelen en dit mechanisme zal simpelweg verpletteren. Uw belangrijkste taak voor de eerste twee maanden is niet om de vroegste winst te ontvangen, maar om het competente werk van elke afdeling te debuggen en een klantenbestand te creëren.
Probeer twee specialisten bij u in de buurt te hebben die goed thuis zijn in onroerend goed en hypotheekleningen. Het zal goed zijn als je competent adverteerders aan te trekken, maar de nadruk op zijn ervaringen op dit gebied: als het vele jaren in de reclame-industrie, maar dat betekent niet dat hij een professional in onroerend goed reclame. Het komt vaak voor dat een eenvoudige makelaar meer kans maakt om met deze taak om te gaan, omdat de langdurige praktijk intern al heeft geleerd om marktfluctuaties en de vraag naar bepaalde objecten te voelen.
Als u persoonlijke ervaring hebt, wat ook gebeurt, begin dan te werken vanuit de richting van het onroerend goed waarmee u vertrouwd bent. Zelfs als het gewoon een woningvoorraad huurt: er zijn veel succesvolle bedrijven die een solide inkomen hebben op één huurovereenkomst.
Het kantoor moet zich op een openbare plaats bevinden, niet noodzakelijkerwijs het centrum van uw stad. Voor jou, het belangrijkste bij het kiezen van een locatie - de aanwezigheid van de residentiële sector rond. Uit de praktijk zeggen we dat de meerderheid van de klanten bij het bedrijf is, dat zich in dichtbevolkte woonwijken bevindt. Als u echter alle gebieden van uw stad wilt bestrijken en een database van objecten wilt verzamelen, moet het kantoor zich in het centrum van de stad bevinden.
Vaak rijst de vraag: is het beter om een kamer te huren of die van jezelf? Er is maar één antwoord: het eigen en vooral omdat het je prestige niveau is. Bovendien kunt u in uw gebouwen elke conversie uitvoeren. Trouwens, het kantoor in het pand is een groot pluspunt voor de toekomstige financiering door investeerders, dit is een goed bewijs van uw succes. Onnodig te zeggen dat er een goede en goedaardige reparatie, kantoormeubilair op uw kantoor moet zijn. Het is ook nodig als een duidelijk teken boven de ingang: klanten zullen eerst bij het bezoek aan uw kantoor het uiterlijk en de presenteerbaarheid beoordelen, en dan pas de professionaliteit van het personeel. Het gezegde "we meet on clothes" werkt in onroerend goed net als in het gewone leven.
Het is belangrijk om van tevoren te denken, zodat klanten uw kantoor altijd kunnen bereiken. Natuurlijk kun je een paar gewone telefoons plaatsen, maar de PBX zal het veel beter doen met deze taak. Onthoud dat de klant uw nummer niet opnieuw zal bellen als hij de advertentie gewoon belt: de lijn is bezet - hij belt uw concurrenten. Het maakt niet uit wie de commissie betaalt, maar dit is belangrijk voor u. Daarom is een stabiele nummering een van de belangrijkste succescomponenten voor de groei van het klantenbestand.
Competente reclame is de sleutel tot het creëren van een klantenbestand. Reclame-objecten zijn geen gemakkelijke taak, maar dit is het hele punt bij het openen van een makelaarskantoor. Bepaal in eerste instantie wat u precies zult laten in advertenties. Je moet in staat zijn de liquiditeit van objecten te onderscheiden en prijscategorieën te begrijpen.
In elke stad, op elk moment van het jaar, wordt een goedkoop object altijd gewaardeerd, laat het een odnushka zijn in een gebouw met vijf verdiepingen of zelfs maar een gemeenschappelijke flat. Het is gemakkelijker om promotie te starten met dergelijke objecten, omdat het aantrekken van elite klanten een moeilijke taak is en reclame voor dergelijke appartementen niet goedkoop is. Let op of het huis geschikt is om uit te lenen, met de gebruikelijke small-line reclame moet dit worden aangegeven.
Het principe van het creëren van een advertentie voor een object is om alle mogelijke voordelen van een appartement te benadrukken: locatie, ontwikkeling van het gebied, type huis, aantal verdiepingen - een bijzonder delicaat moment. Als het appartement zich op de laatste of eerste verdieping bevindt, is het beter om dit niet aan te geven. Voor dergelijke appartementen, de beste reclame van dit type: "Te koop 2k appartement Wed / 9et." Wees niet in de war door een zekere valsheid van informatie, het belangrijkste - de klant zal je bellen, en nu verder - het werk van een professionele makelaar. Hij is degene die uit deze situatie kan komen, zodat de klant niets vermoedt en bereid is om samen te werken met uw bedrijf.
Wanneer u begint met adverteren, moet u rekening houden met het gebied waarin het kantoor zich bevindt. Hoogstwaarschijnlijk, als een persoon het noorden van de stad nodig heeft, bel je niet als je een kantoor hebt in het zuiden. Je locatie kan eenvoudig worden bepaald door de eerste cijfers van het telefoonnummer.
Een vastgoedkantoor met een solide inkomen brengt altijd exclusieve objecten mee. Daarom moet u, als u of uw medewerker een exclusieve overeenkomst hebt gesloten, met zorg adverteren voor een dergelijk appartement. Het is niet genoeg om alleen maar te adverteren in de module "Wah-Bank" of in kleine letters in de krant "Van hand tot hand". Bewapen jezelf met een goede camera, neem wat goede en hoogwaardige foto's en plaats ze in reclamepublicaties.
Voor meer succesvolle advertenties is het ook noodzakelijk om meerdere advertentie-extensies te hebben met de contactgegevens van uw bedrijf: ze zijn opgehangen op balkons, vensters met exclusieve opties. De berekening is gebaseerd op het aantrekken van de aandacht van passanten, in de regel worden objecten met dergelijke striae sneller verkocht.
Het toevoegen van advertenties en folders werkt ook goed. Bovendien is het noodzakelijk om deze twee soorten advertenties te scheiden: als brochures handig zijn in winkels, wanneer ze op straat worden verspreid, dan zullen advertenties plaatsen effectief zijn als ze op drukke plaatsen worden gedaan. Bijvoorbeeld transportstops, speciale gebieden waar mensen samenkomen op zoek naar geschikte appartementen, bij de ingangen. Het is erg belangrijk dat de posting één keer per week wordt bijgewerkt, omdat deze eenvoudigweg kan worden opgelicht.
De mogelijkheid om met een klant te werken is een goudmijn voor een manager. Bij het verkopen van een object moet je het belangrijkste weten - je hebt geen te maken met harteloze appartementen, maar met mensen: ze hebben hun eigen emoties, hun eigen problemen, hun eigen vereisten en verzoeken. Om samen te werken, moet je eerst heel fijn psychologisch werk doen. Zelden spreekt een persoon, die naar een onroerend goed bedrijf komt, alleen over zaken. Vaker wil hij zijn stem laten horen, soms zelfs iets delen dat pijnlijk is en moet worden geluisterd, tot rust komen, beloven om te helpen.
Vertrouwen van klanten is een van de belangrijkste sleutels tot succesvolle transacties. Het is onaanvaardbaar om in een persoon alleen geld te zien dat hij kan betalen. De mogelijkheid om contact en aanpak van de verkoper / koper te vinden - dit is iets belangrijks dat u zowel van uzelf als van uw werknemers moet eisen.
Bij contact met een potentiële klant moet hem zorgvuldig te vragen over wat hij wil van de gewenste appartement: een reparatie, welke verdieping een prioriteit, "binding" naar wat gewenst (school, kleuterschool, het werk). Zorg dat u duidelijkheid verschaft: voor contant geld is het de bedoeling om te kopen of op krediet, omdat bij het verwerven op krediet ook de vereisten van de uitleenbank voor huisvesting gelden. Hoe meer informatie wordt ontvangen, hoe groter de kans om de realiteit te begrijpen van het voldoen aan een verzoek, dat onopvallend kan worden gecorrigeerd in de loop van het gesprek zelf.
De persoon die zich tot jou richt, moet geloven dat ze hem zeker zullen helpen en zal er alles aan doen om zijn probleem op te lossen. Maar maak je geen nadruk op de standaard uitdrukkingen zoals "wij zijn de onroerend goed markt voor het eerst, en alles zal worden op het hoogste niveau", is veel efficiënter met een persoon in gewone taal te communiceren: "Maak je geen zorgen, wij zullen u helpen", "niet zo zenuwachtig te zijn, zijn we ons Laten alleen door jou. " Zoals elke persoon houdt de klant van aandacht en als hij het niet ontvangt in uw bedrijf, zal hij gewoon weggaan.
De professionaliteit van het personeel is de weg naar uw succes. Bij het kiezen van kandidaten moet men rekening houden met ervaring, vooral als u een verkoopafdeling voor onroerend goed aanwerft. Het feit is dat zelfs een beginner na een trainingsweek kan huren. Woningverhuur is over het algemeen een makkelijke richting voor een makelaar, maar tegelijkertijd is het een goed lanceerplatform als de agent in de toekomst van plan is om in de verkoop te gaan.
In slechts een paar maanden huur kun je leren om met mensen te werken, prijzen te begrijpen, de nodige vaardigheden aan te scherpen. Maar de manager moet er rekening mee houden dat het voor de verdere groei van het bedrijf noodzakelijk is om de kwalificaties van zijn werknemers voortdurend te verbeteren. Hiervoor worden meestal seminars gehouden, waarin niet alleen de basis van het werken in de vastgoedsector beschikbaar is, maar ook meer diepgaande kennis wordt gegeven. In de toekomst zal dit helpen om de certificering van zowel u als uw team met succes te behalen. Certificering is een belangrijke indicator geworden, want zonder dat kan de status van uw bedrijf nooit boven het gewone bureau uitstijgen.
De belangrijkste criteria bij de selectie van personeel zouden moeten zijn: het vermogen om met mensen samen te werken en communicatievaardigheden. Al het andere komt in het proces van werken, maar als de werknemer geen geduld en begrip heeft, is het beter om onmiddellijk van hem af te komen. Hier is wat een goede dialoog tussen een makelaar en een klant via de telefoon eruit zou moeten zien.
Cliënt: Hallo, en ik wil een appartement dat u heeft in advertenties, maar voor een kleiner bedrag.
Agent: Hallo. Kunt u mij vertellen hoe ik contact met u kan opnemen?
Cliënt: Varvara Stepanovna.
Agent (ervaren): Hallo, Varvara Stepanovna. Mijn naam is Svetlana Petrovna. Laten we verduidelijken: in welke advertentie bent u geïnteresseerd?
Hier wordt een dialoog gestart met een competente presentatie van een makelaar. De beurt kan echter anders zijn:
Cliënt: Ja, hier in Lenin Avenue in een nieuw huis.
In de kern van de verkeerde antwoordspecialist: nee, de gastvrouw zal niet goedkoper verkopen. Kan een ander object u aanbieden? Waar overweeg je?
En bijna 90% volgt verder van de klant: "Nee, dank u." En de schuld voor de onderbroken dialoog volledig op de medewerker van het bedrijf, die niet in staat zijn contact te leggen.
Maar stel dat je erin geslaagd bent om het perfecte personeel en alle voordelen van je bedrijf te werven. Hier moet je ook het hoofd van visie en verplicht fatsoen tonen. Je kunt een werknemer niet houden als hij kruimels van verdiend ontvangt. Ontneem de werknemers geen groeivooruitzichten, het is wenselijk om hen meteen een sociaal pakket te geven.
Zoals u kunt zien, is de opening van een makelaarskantoor op zich eigenlijk slechts het topje van de ijsberg. Het is veel moeilijker om een bedrijf te ontketenen, om het netelige pad van problemen en fouten te doorlopen. Maar als je rekening houdt met mijn tips en maximale inspanningen en geduld, dan kun je uiteindelijk een diploma "Professionele erkenning" behalen op het podium van het Russische gilde van makelaars, dat zijn plaats inneemt in de wereld van onroerend goed.
Ondanks de crisis die de Russische samenleving doormaakt, is de onroerendgoedmarkt in de steden van een miljoen mensen behoorlijk actief. Dit stimuleert veel zakenmensen om hun makelaarskantoor te openen voor winst. Onroerend goed is een economische en economische activiteit van een organisatie voor het leveren van bemiddelingsdiensten bij de verkoop en verhuur van onroerend goed aan particulieren en rechtspersonen.
Op het eerste gezicht lijkt het erop dat dit bedrijf vrij eenvoudig is. En is het echt, laten we proberen het uit te zoeken.
Ten eerste, om een bedrijf te starten, hebt u minimale financiële investeringen nodig, u hebt alleen een telefoon nodig om te onderhandelen over de verkoop van onroerend goed en na de annulering van onroerend goed met licenties heeft u zelfs geen speciale kennis en opleiding nodig om dit te doen, het internet zal u helpen. Ten tweede, in de eerste fase, kunt u alleen werken, het minimuminkomen van de initiële transacties kan van vijftien tot dertigduizend roebel zijn.
Het belangrijkste inkomen van makelaars bestaat uit bemiddeling. De makelaar brengt de koper en de verkoper van onroerend goed samen en ontvangt hiervoor een vergoeding. Geleidelijk ziet het werk van de agent er als volgt uit: een call-conclusie van het agentuurcontract - bekijken van objecten - een deal - een beloning. Maar net als elk ander type economische activiteit, hebben bemiddelingsdiensten op de vastgoedmarkt hun eigen juridische aspecten van bedrijfsorganisatie.
Open makelaars zijn meestal voormalige makelaars die "op de oom" hebben gewerkt en besloten om uit te gaan op gratis brood, terwijl ze hun basis opbouwden om zaken te doen. Daarom, advies - als je niet als makelaar hebt gewerkt en hebt besloten om dit bedrijf te openen, neem dan genoegen met een paar maanden in een bestaand groot agentschap.
Diensten van een makelaar zijn gevarieerd. De hoofdactiviteiten van makelaars:
aan- en verkoop van residentieel, commercieel onroerend goed;
verhuur van residentiële en commerciële eigendommen;
aankoop en verkoop van grond;
verkoop van industriële gebouwen (fabrieken, fabrieken, enz.);
verandering van de status van onroerend goed objecten (overdracht van residentieel naar niet-residentieel en vice versa);
het verkrijgen van toestemming voor de bouw en inbedrijfstelling van faciliteiten;
registratie van eigendomsrechten op onroerend goed;
legalisatie van renovaties en herontwikkelingen.
Bureaus kunnen al deze diensten uitvoeren, of ze kunnen een beperktere richting kiezen voor zichzelf, bijvoorbeeld de huurmarkt voor woningen en commercieel onroerend goed.
Er zijn een aantal belangrijke punten die moeten worden onderzocht voordat u een makelaarskantoor opent.
Prijsniveau in de regio. Huizenprijzen in verschillende regio's van de Russische Federatie verschillen van elkaar. Bovendien heeft elke stad zijn eigen prijsbeleid voor primaire en secundaire huisvesting. Onder primaire huisvesting verwijst naar onroerend goed van woningbouwers in aanbouw of ruwe afwerking, onder de tweede - woonhuis van de eigenaren.
Percentage van de primaire woningen dat wordt gebouwd. Afhankelijk van hoe goed appartementsgebouwen worden ontwikkeld in de stad, hangt de vraag naar dit of dat type woningen af. In het geval van een klein aantal primaire woningen zal het belangrijkste onderwerp van de vraag objecten van de eigenaars zijn.
Het is noodzakelijk om het proces van vorming van bezoldiging van een makelaar in onroerend goed te bestuderen. Elke regio heeft zijn eigen specifieke kenmerken. In grote steden sluit de makelaar een overeenkomst voor dienstverlening met de klant, die zowel woningen verkoopt als selecteert. De kosten voor het verwerken van een pakket documenten worden bij overeenkomst afzonderlijk betaald door een van de partijen bij de transactie. Zo bedraagt de vergoeding van een makelaarskantoor 1 tot 7% van de kosten van gekochte of verkochte woningen, die door de klant worden betaald en de kosten voor het verwerken van documenten van 10.000 roebel tot 20.000 roebel.
Om een makelaarskantoor te openen, is het noodzakelijk om een aantal verplichte acties uit te voeren:
Registratie van rechtspersoon LLC of SP. Als u besluit om alleen uw eigen bedrijf te starten, dan zal een ondernemer het doen en als u een partner heeft, zijn er geen opties LLC.
Voorbereiding van een pakket documenten. De kosten van organisatiekosten, rekening houdend met het openen van een bankrekening, bedragen 3000 roebel voor een individuele ondernemer, 10.000 roebel voor een LLC.
Huur of aankoop van gebouwen. Voor de initiële start van een bedrijf is er zeker een verhuur en dan kun je een kantoorruimte kopen met een aparte ingang op de eerste verdieping.
Wervingspersoneel. Dit artikel is naar eigen goeddunken en hangt volledig af van de initiële mogelijkheden.
Organisatie van arbeids- en bedrijfsprocessen.
Als u besluit een makelaarskantoor te openen voor een franchise, dan zullen de meeste van deze punten u helpen bij het bepalen van frayenzi.
Om zaken te doen, is het raadzaam om een kantoor te kiezen in het centrale deel van de stad (als het agentschap onroerend goed in de hele stad verhuurt en verkoopt) of in het gebied waar de activiteit direct zal worden uitgevoerd. De meest optimale oplossing is een kantoor op de begane grond met een aparte ingang op de rode lijn. De tweede optie is een kantoor in een groot zakencentrum. Een kantoor kan uit meerdere afzonderlijke kamers bestaan. De eerste kamer is de wachtkamer en receptie van de klant, de tweede is de plaats waar makelaars gevestigd zijn. Los daarvan moet het kantoor van het hoofd worden georganiseerd, wat kan worden gecombineerd met de plaats voor het papierwerk als de advocaat komt. Als een advocaat op permanente basis in de staat werkt, moet u een ander kantoor aanbieden waar hij zal werken en transacties uitvoeren.
Voor het succes van een makelaar is het noodzakelijk het volgende team aan te nemen: ingehuurd of bij de oprichters. Het personeel zal omvatten - het hoofd van het agentschap, secretaris of assistent-manager, makelaars in onroerend goed (makelaars), een advocaat. Voer als extra personeel, indien nodig, de werkeenheid van de plaatsvervangende directeur, bestuurder, specialist in het onderhoud van het terrein en reclamebedrijven in.
De taken van het hoofd omvatten het monitoren en organiseren van het werk van het volledige makelaarskantoor.
De taken van de secretaris of assistent omvatten het ontvangen van inkomende oproepen en correspondentie, het vormen van aanvragen voor de aankoop en huur van onroerend goed, de boekhouding van onroerend goed, soms reclamekwesties en de uitvoering van taken voor het economische deel van de organisatie. In eerste instantie worden deze taken uitgevoerd door de manager en kunt u het doen zonder een assistent.
De taken van een makelaar zijn duidelijk, de uitvoering van vastgoedactiviteiten in de verhuur of verkoop van onroerend goed. Voor de effectiviteit van makelaars worden groepen agenten gevormd door territorialiteit (bepaald na een bepaald gebied) en de specifieke kenmerken van onroerend goed (woningen, winkels, huizen, land, nieuwe gebouwen).
In de competentie van een advocaat registratie van transacties en alle bijbehorende documentatie. Hij houdt zich bezig met het sluiten van contracten voor het leveren van diensten, stelt ontwerpen op voor verkoopcontracten, donatie, ruil, huur, etc. Biedt advies aan makelaars en klanten, verzamelt een pakket documenten voor de transactie en vertegenwoordiging in alle noodzakelijke instellingen per bezigheid. In de beginfase is het ook mogelijk om geen advocaat in dienst te nemen en de diensten van een advocatenkantoor te gebruiken voor outsourcing.
Boekhouding binnen het bedrijf kan worden uitbesteed of worden opgenomen in het personeel van de accountant.
Als u bedenkt hoe u een makelaarskantoor helemaal opnieuw moet openen, moet u eerst het budget in aanmerking nemen. De belangrijkste kosten bij het openen van een makelaarskantoor:
verhuur van gebouwen kost ongeveer 35-70 duizend per maand;
Reclamekosten bij een makelaar is bijna dagelijks een artikel. Advertenties voor onroerend goed worden in de meeste gevallen betaald. Het kost ongeveer 50.000 roebel per maand voor kleine agentschappen en gemiddeld ongeveer 150.000 roebel voor grote. Het is raadzaam om de opening van een makelaarskantoor de beschikbaarheid van werkkapitaal voor de eerste 3 maanden van het werk te bieden;
Het volgende moment is de aankoop van meubels en apparatuur. Als u van plan bent om een deel van het werk van makelaars op afstand te doen, wordt het aantal banen precies de helft van het aantal werknemers. In verband met de reisactiviteit zijn sommige agenten niet dagelijks op kantoor. Vormde ook de werkplek van de secretaris, advocaat en manager. Voor het agentschap, waar een staf van ongeveer 10 agenten is gepland, zullen dergelijke uitgaven in totaal ongeveer 50.000-100.000 roebel bedragen;
uitgaven voor registratie van de organisatie, het maken van websites, enz. zal ongeveer 50.000 roebel zijn;
de categorie initiële kosten moet worden toegeschreven aan het loon van vaste werknemers. In de beginfase kan deze clausule nul zijn;
outsourcing services. De kosten voor boekhoudkundige diensten zijn 3000 roebel per maand, de kosten voor juridische diensten bedragen 10.000 roebel per maand.
transportdiensten, mobiele communicatiediensten, diensten van de bank die uw bedrijf bedienen, kunnen variëren van 15.000 roebel per maand.
Bij de opening van een makelaarskantoor heb je 100.000 tot 300.000 roebel nodig.
Makelaars in onroerend goed werken op een stukloonstelsel. De rente wordt bepaald door het hoofd van het bedrijf, afhankelijk van de ervaring en het aantal transacties. De huidige praktijk is van 20 tot 70 procent van het bedrag van de transactiekosten. Maar in de regel een handige optie die bij beide partijen past - 50%. Gemiddeld genomen worden bureaus met ongeveer 10-20 agenten als klein beschouwd. In grote steden kan het aantal agenten per kantoor, afgezien van filialen, maximaal 100 personen tellen. U kunt overwegen een makelaarskantoor te openen met een werkend personeel van één persoon. Een manager, manager, agent en advocaat handelen in één persoon. Voor zo'n bureau is 1 werkplek en een kantoor van 10 vierkante meter nodig. De winst van zo'n bureau zal echter minimaal zijn.
Wat voor soort winst verdient de makelaar? Niemand kan dit weten en voorspellen. Veel hangt af van de database met objecten, van het vermogen van de zaakvoerder en werknemers om met klanten te onderhandelen. Je kunt één ding zeggen: als er makelaars zijn, dan hebben ze winst en de initiële investering loont snel.
Een makelaar zoals elk ander bedrijf kan winstgevend of niet winstgevend zijn. Winst maken is uiteindelijk niet afhankelijk van de richting van het bedrijf, maar hangt af van het vermogen van de manager om een deal te sluiten en deze winst te behalen.
Onroerendgoeddiensten zijn vooral vereist voor eigenaren van onroerend goed. Zeer zelden worden agentuurovereenkomsten afgesloten bij het zoeken naar de benodigde objecten, zowel voor aankoop als voor huur. Kortom, de vastgoedeigenaar is de betaler van de beloning van de makelaar. Daarom moet het hoofd van een makelaar een overeenkomst sluiten met deze eigenaar om de eigenaar van de woning een zoekservice te bieden voor een koper of huurder. We adviseren u om niet te werken zonder een contract, omdat u in dit vak "vergeten" bent om een beloning te betalen. Geen contract - geen geld.
Nu is er een crisis op straat, dus soms zegt de eigenaar dat hij het pand te koop heeft aangeboden aan verschillende agentschappen en een contract sluit met het bedrijf dat de koper zal leiden. Dus het is noodzakelijk om sneller te bewegen, omdat ze zeggen "wie vroeg opstaat, God geeft." Maar ondertussen moet men streven naar het afsluiten van een exclusief contract voor de verkoop van onroerend goed. Dit betekent dat de eigenaar niet het recht heeft om onafhankelijke reclamecampagnes en samenwerking met andere instanties in zijn eigendom uit te voeren en alleen uw bureau kan deze woning verkopen of verhuren. Hoe meer dergelijke contracten in een bureau, hoe meer financieel stabiel, is dus haar positie.
Een belangrijke vraag is de training van makelaars en geavanceerde training. Kredietinstellingen, banken en het Russische of regionale gilde van makelaars houden vaak seminars over het verhogen van de verkoop in onroerend goed. Het is raadzaam om dergelijke evenementen bij te wonen.
Durf en je zult slagen, wij geloven in jou.
Tegenwoordig wordt de vastgoedmarkt bijna overal ter wereld ontwikkeld, dus het is niet verwonderlijk dat er steeds meer nieuwe makelaars openen. Dit feit alleen al getuigt van de hoge winstgevendheid van het werkterrein op het gebied van onroerend goed.
Er zijn enkele belangrijke aspecten die u moet weten voordat u met dit bedrijf begint.
De eenvoudigste en meest beproefde manier voor een succesvol bedrijf is de weg met iemand die al veel ervaring op dit gebied heeft opgedaan. Als er geen betrouwbare en ervaren partner is, kunt u een kant-en-klaar bureau kopen.
Bij het kopen van een makelaarskantoor zijn er zowel voor- als nadelen. Honderd procent voordeel is een aanzienlijke verlaging van de financiële kosten voor de start. Het nadeel - de aankoop van de zogenaamde "kat in de zak". Er is geen mogelijkheid om de betrouwbare geschiedenis van het bedrijf te leren kennen en het niveau van professionaliteit van de werknemers is ook niet duidelijk. Een bedrijf dat zijn reputatie in de ogen van klanten heeft verloren, is veel moeilijker te beklimmen, en dit is het overwegen waard.
Makelaarskantoor is geen vergunning, daarom is het openen van een makelaar niet vereist om een groot aantal verschillende instanties te omzeilen. Het is noodzakelijk om een traditioneel pakket documenten samen te stellen - registreer een bedrijfsentiteit bij de belastinginspectie, huur een kantoor. In de toekomst zal het budget nodig zijn voor de beloning van werknemers en reclame.
Vastgoedkantoren zijn gespecialiseerd in de volgende gebieden:
Het is veel handiger en verkieslijker wanneer het bureau in een deel van de markt actief is: lokale woningvoorraad, commercieel onroerend goed, onroerend goed in de voorsteden, buitenlands onroerend goed, verhuur van appartementen, enzovoort.
Vaak bieden bedrijven aanvullende diensten die niet alleen aanzienlijke inkomsten genereren, maar ook het mogelijk maken om extra klanten aan te trekken en een goede reputatie te verwerven. Deze diensten omvatten:
De belangrijkste winst voor agentschappen wordt door de commissie verstrekt voor het uitvoeren van verschillende activiteiten met betrekking tot onroerend goed. In de regel is dit van 4 tot 8% van elke transactie. Veel bedrijven stellen voor hun eigen voordeel vaste prijzen vast met een klein bedrag van de transactie. Succesvol kan een makelaar worden genoemd en ontvangt maandelijks 20.000 dollar.
Een groot aantal vastgoedfirma's openen en sluiten er regelmatig zoveel. De beëindiging van het werk vindt om verschillende redenen plaats. Meestal gaat het om niet-competitiviteit of vanwege de aanvankelijk onjuiste aanpak.
Vandaag is er een mogelijkheid om een rechtspersoon in verschillende vormen te registreren - OJSC, CJSC, LLC, IP, enzovoort. Wat betreft het makelaarskantoor, meestal is de keuze op LLC.
Om een LLC te registreren, hebt u de volgende documenten nodig:
Het bedrijf moet als belastingbetaler worden geregistreerd en de relevante documenten binnen vijf dagen ontvangen. U moet ook een bankrekening openen en informatie hierover aan het belastingkantoor verstrekken.
Na registratie van een bedrijfsentiteit en ontvangst van alle benodigde documentatie, moeten de volgende stappen worden uitgevoerd:
In de afgelopen jaren zijn steeds meer Russen geïnteresseerd in residentieel en commercieel onroerend goed in het buitenland. Sommige mensen willen gewoon een huis kopen in het buitenland en er zijn meer ambitieuze mensen die hun eigen bedrijf willen organiseren om met buitenlands onroerend goed te werken.
Een nieuwkomer die nog nooit in het buitenland met onroerend goed te maken heeft gehad, zal in staat zijn om de markt on the fly te veroveren. Immers, zelfs om een licentie te verkrijgen, is documentair bewijs van ervaring op dit gebied vereist. Ja, en het werk zal op afstand worden uitgevoerd, wat erg moeilijk is zonder echte verkoopervaring.
Het partnerbedrijf van een buitenlandse instantie bestaat uit de volgende stappen:
Noch de gedrukte media, noch radio en televisie hebben zo'n sterk reclame-effect in het zakendoen in buitenlands onroerend goed, als het internet, dus de nadruk moet liggen op het wereldwijde web.
Na analyse van de voorkeuren van Russen die geïnteresseerd zijn in buitenlandse huisvesting, zijn de meest gewilde landen Kroatië, Turkije, Bulgarije en Letland. Meestal willen ze goedkope huizen en appartementen in de buurt van de zee kopen, evenals woningen en commercieel onroerend goed in de hoofdsteden en toeristische centra, die later worden verhuurd.
Bekijk hier het businessplan van de organisatie van de bijenteelt en zijn gedetailleerde beschrijving.
Zoals de praktijk laat zien, is het idee van een vastgoedverhuurbedrijf redelijk succesvol. Omdat de vraag naar huurwoningen en commerciële gebouwen voortdurend en gestaag toeneemt, neemt het aantal aanbiedingen daarom ook toe.
Maar, zoals in elk bedrijf, zijn er enkele nuances die elke beginnende zakenman, die gericht is op het succes van een onderneming, moet weten over:
Dit bedrijf houdt continue ontwikkeling in en daarom een winststijging. Als een voorbeeld, in de toekomst kunt u de bouw van woningen doen en deze verhuren.
Het runnen van een onroerend goed bedrijf brengt verantwoordelijkheid en bijbehorende risico's met zich mee. En de risico's zijn vrij talrijk, ze zijn civiel, belasting, risico's verbonden aan de activiteiten van financiële monitoring, FAS, strafrecht en anderen.
Aan het einde van de transactie vormt het bureau de zogenaamde "garantieplicht", waarbij alle verplichtingen van het agentschap aan de klant worden gespecificeerd. Daarom is het zo belangrijk voor een baan om een goede advocaat aan te nemen met een hoge mate van professionaliteit, die op competente wijze een contract kan opstellen en rekening kan houden met alle nuances.
De belangrijkste valkuilen van bedrijven zijn dus:
Zoals de praktijk bevestigt, in geval van onvoorziene omstandigheden, als deze verplichting niet aan het contract werd toegeschreven, is het buitengewoon moeilijk om het bedrag van de vastgoedmakelaar voor het verloren eigendom via de rechtbank terug te vorderen. Tenzij u de kosten van het leveren van services kunt terugkrijgen.
Om snel een klantenbestand op te bouwen en daarmee een stabiel inkomen te garanderen, moet je de volgende instructie gebruiken:
In combinatie met de verantwoorde en professionele aanpak van werknemers om te werken, komt het klantenbestand niet lang op stapel.
Houd bij het openen van een bureau rekening met de volgende uitgaven:
De winstgevendheid van het bureau hangt af van de schaal van het bedrijf, de omvang van de investeringen en de professionaliteit van het personeel.
De video behandelt de belangrijkste problemen bij het openen van een bedrijf:
Nadat u een vastgoedbedrijf hebt gekozen, moet u bepalen met welk doel een bureau is opgericht. Hier zijn twee benaderingen mogelijk. Eenjarige activiteiten en het creëren van een eigen klantenbestand. De tweede is snelle winst van occasionele klanten.
Zaken doen met makelaarsdiensten heeft ongetwijfeld voordelen:
De belangrijkste nadelen van het bedrijfsleven zijn onder meer:
De eerste concrete stap is registratie. Licenties voor vastgoedactiviteiten wetgeving vereist niet.
Voor registratie van individueel ondernemerschap (PI) zijn de volgende documenten nodig:
Het bureau met de deelname van partners is beter uit te geven als een naamloze vennootschap (LLC). Naast het bovenstaande zijn aanvullende documenten vereist voor de registratie van een LLC:
Een gedetailleerde lijst van documenten voor het openen van LLC is hier.
Verkregen registratiecertificaat verplicht zich te registreren bij overheidsinstellingen.
Open verder het account van het agentschap. Bovendien kunt u een zegel maken. Voor SP is dit niet verplicht.
Als u niet voldoende financiën hebt om te openen, wilt u misschien een lening nemen (voor andere manieren om geld te krijgen voor een bedrijf, lees hier). In dit geval moet de bank het volgende verstrekken:
Banken zijn terughoudend om te lenen aan makelaars. Ze houden rekening met de extreme instabiliteit van dit soort activiteiten, onduidelijke vooruitzichten voor inkomsten uit geïnvesteerde fondsen.
Het bedrijfsplan omvat de volgende secties:
U kunt het bedrijfsplan van iemand anders gebruiken als model voor het uwe.
De klanten van het bedrijf zijn verkopers en kopers van woningen, dit geldt ook voor huren. Makelaar biedt de volgende diensten:
Het is belangrijk om de details van het bureau te begrijpen: welke services en hoe precies het zal zorgen. Het belangrijkste is om te ontdekken wat het bureau onderscheidt van andere bedrijven, om een concurrentievoordeel te behalen.
De juiste start van een bedrijf bepaalt het toekomstige succes of falen van het bureau.
Je moet niet rekenen op een snelle winst, tenminste zes maanden worden uitgegeven aan promotie.
Op dit moment moeten inspanningen worden geleverd om de volgende problemen aan te pakken:
Er zijn verschillende meningen over de locatie van het vastgoedkantoor. Sommige agentschappen bevinden zich meestal in het centrale deel van de stad, iemand geeft de voorkeur aan slaapgedeeltes. Ongeacht de locatie in de stad, moet het kantoor zich zeker op de eerste verdieping bevinden, een aparte ingang vanaf de straat hebben.
Het uiterlijk van het bureau is eigenlijk buitenreclame. Een solide gevel, een kleurrijk uithangbord zal het kantoor belangrijk maken in de ogen van klanten. Enkele advertentietrucs in de vorm van een fotogalerij van tevreden klanten, positieve citaten uit het wensenboek hebben een positief effect op het imago van het bedrijf. Het is belangrijk om een goede bedrijfsnaam te bedenken, die origineel en goed onthouden moet zijn. Dit is het ideaal.
Als een eerste optie, met onvoldoende middelen, kunt u een aparte kamer huren in een kantoorgebouw of een winkelcentrum. Het is belangrijk dat de residentiële sector zich in de buurt bevindt. De kamer heeft een kleine ruimte nodig voor 5 personen van de staat, genoeg 20 m 2.
Meer dan de helft van de mensen die een makelaarskantoor hebben geopend, heeft in het verleden onroerend goed activiteiten ontplooid. Ervaren makelaars, die een klantenbestand hebben, openen uiteindelijk hun eigen onroerendgoedbedrijf. Kennis van de binnenkant helpt de eigenaars bij het werven en trainen van werknemers.
Het is belangrijk om goede makelaars te vinden. Ervaren werknemers zijn moeilijk te trekken naar een onbekend bedrijf. Daarom moet je nieuwkomers rekruteren en deelnemen aan hun training. Bij de selectie moet worden gelet of de aanvragers over de volgende kwaliteiten beschikken:
Een paar weken lang leren beginners de theorie en doen ze praktisch werk onder begeleiding van een meer ervaren makelaar. Het is beter om een nieuwe medewerker te starten met een huurovereenkomst, als de gemakkelijkste richting in het werk. Verworven vaardigheden stellen u in staat om naar activiteiten te gaan die complexer zijn. Als een werknemer ten minste twee transacties per maand kan afsluiten - dit is een ideale medewerker.
De meeste bedrijven lijden verliezen of maken kleine winsten door lekken van informatie. Naast het aangaan van een arbeidsovereenkomst, wordt nog een extra praktijk toegepast, die voorziet in een aanzienlijke boete voor het uitgeven van het bedrijfsgeheim van een bedrijf. Het krijgen van schadevergoeding via de rechtbank is niet eenvoudig, maar er zullen legitieme redenen zijn om werknemers die vertrouwelijke informatie verkopen te ontslaan.
Ten eerste moet u ten minste twee makelaars in de staat hebben. In elk opzicht is het noodzakelijk om mensen met ervaring en een positieve reputatie aan te trekken. Ze beginnen vanaf de eerste dagen, creëren een reputatie voor een nieuw bureau, trainen jonge werknemers. Het is wenselijk dat zij een bedrijfstraining volgen voordat ze aan het werk gaan. Je moet niet besparen op personeelstraining.
Voor het agentschap is het voordelig om een stuk-tarief vorm van betaling voor makelaars te vestigen. Dit is de manier waarop de meeste bedrijven een werknemer echt interesseren. Grote bedrijven betalen 30-50% van de omzet (zie ook wat het is?), Kleinere bedrijven betalen 50 tot 70%. De medewerker moet groeivooruitzichten zien, wat een goede stimulans is. Gegarandeerd sociaal pakket zal ook de interesse van werknemers vergroten.
Het personeel, behalve makelaars, heeft een officemanager nodig. Hij krijgt de volgende taken toegewezen:
Accountants en advocaten worden aangetrokken op contractbasis zonder werving, vooral aan het begin van hun activiteiten.
Van de minimumset heeft een nieuw makelaarskantoor tafels, stoelen en een zakelijke telefoon nodig. In eerste instantie is zelfs internet niet nodig: de meeste informatie wordt gekozen uit gedrukte advertenties, ze communiceren telefonisch met klanten. Wanneer het bedrijf het bedrijf start, kunt u kantoorapparatuur kopen, verbinding maken met internet.
Met alle beperkte middelen moet u zorgen voor het stijlvolle ontwerp van de werkplek. Zelfs ijverige sceptici zullen denken dat alles tot in het kleinste detail doordacht is in het bureau. Het is belangrijk om het niet te overdrijven, zodat stijl geen luxe wordt. De cliënt heeft in dit geval het idee dat hij hier tot de laatste draad wordt verwijderd.
Het kantoor moet vertrouwen en locatie van klanten met een goed interieur inspireren. De persoon die voor diensten kwam, zal aandacht besteden aan het teken van het bureau, dat helder moet zijn. De eerste indruk van de klant bestaat uit externe factoren. Alleen dan beoordeelt hij de professionaliteit van het personeel.
De telefoon zou perfect moeten werken, geen oproep mag worden gemist. Als de klant niet tweemaal belt, belt hij niet opnieuw, maar neemt hij contact op met het andere bureau.
De doelstellingen van het agentschap worden gedefinieerd, het blijft de manier schetsen die het bedrijf voor hen zal nemen. Op dit pad moet je tactische hulpmiddelen gebruiken.
Om een bureau succesvol te laten ontwikkelen, moet u uw eigen database maken. Hiermee kunnen klanten verschillende opties aanbieden. Voor het verzamelen van informatie kunt u verschillende bronnen gebruiken:
Bij de vorming van de basis wordt een belangrijke rol toegekend aan werknemers van het bedrijf. Vriendelijke communicatie stelt u in staat de locatie van klanten te vinden en ze in de database te brengen. De werknemer moet ernaar streven om van de bezoeker de maximale hoeveelheid informatie te verkrijgen. Dit biedt de meest geschikte optie die een potentiële klant niet kan weigeren.
U moet alle mogelijke vormen van adverteren gebruiken:
Kleine trucjes, goede investeringen helpen het bureau succesvol te zijn:
U kunt van deze video een goed advies krijgen van een ervaren makelaar, die zijn Academy of Sciences heeft geopend. De auteur kent alle geheimen van het bedrijf en deelt ze met het publiek.
Terugverdientijd en winstgevendheid zijn rechtstreeks afhankelijk van het geïnvesteerde geld en de kwaliteit van het werk. Als voorbeeld presenteren we de berekeningen van een bedrijf met een staf van vier makelaars.
Registratiekosten zijn $ 150. De RF-wet "Over licenties voor bepaalde soorten activiteiten" voorziet niet in licenties voor onroerendgoeddiensten. Maar het agentschap is volgens nationale normen voor onroerendgoedactiviteiten verplicht om brokerage-diensten te certificeren. De kosten van het certificaat van een makelaar - $ 275. Dit is het minimum waarmee u kunt beginnen werken.
Apparatuur kost $ 1300. Om te openen heb je $ 1725 nodig.
Inkomsten van één makelaar in één transactie per maand zijn $ 1500, van vier - $ 6000.
De onveranderlijke uitgaven omvatten:
Niet-permanente kosten bestaan uit commissionairs en bedragen $ 3.000.
Winst voor belastingen - 2005 $.
Conclusie: de invoerprijs is $ 5120, de winstgevendheid is 34%, de terugverdientijd is 3 maanden.
Volgens de praktijk van bestaande bureaus betaalt een klein bedrijf zich binnen 3-4 maanden terug. De winstgevendheid wordt bepaald door sommige ondernemers op het niveau van 80%, maar de meeste experts beweren dat het 25% is.
U hebt ervoor gezorgd dat het gemakkelijk is om een makelaarskantoor te openen. De aanwezigheid van een kleine hoeveelheid en de wens om dit te doen. Een andere vraag: hoe maak je een bedrijf winstgevend? Zelfs onbeperkte financiën zijn hier van weinig hulp. Het is noodzakelijk om de kenmerken van dit type bedrijf zorgvuldig te bestuderen en in de praktijk toe te passen.